임대료와 부가세와 종소세의 관계(feat.월세에 부가세?)

[우선은 이 글은 임대인보다는 임차인 입장, 소상공인 자영업자 입장에서 쓰는 글입니다]

임대료는 임대인의 과세유형에 따라 어떻게 할 것인지 정해집니다.

우선 임대인의 과세유형이 간이인 경우를 한 번 보죠.

임대인이 간이라면 임차인이 면세든 간이든 일반이든 부가세를 지불할 필요가 없습니다.

간이과세사업자인 임대인이 부가세를 포함한 적격증빙을 발급할 수 없기 때문입니다.

신용카드나 현금영수증을 발급해 줄 수는 있지만 역시 임차인이 부가세를 지불하지 않았기 때문에 부가세 신고시 매입세액공제를 받을 수 없습니다.


여기서 많이 혼동하시는 것 같은데요. 

부가세 안 냈죠. 그러니 공제 못 받는 겁니다. 어렵지 않죠? 

부가세 신고는 부가세를 주고 받은 거래 중에 해당항목에 한해서 신고하고 납부하는 행위에 불과합니다. 

언제나 예외는 있죠. 

부가세를 지불하지 않아도 매입세액을 공제받을 수 있는 경우가 있고

부가세를 지불했는데도 매입세액을 공제받을 수 없는 경우가 있죠.

의제매입세액공제와 차량관련 지출이 그렇습니다. 


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그런데 간혹 간이과세자인데도 부가세 포함해서 받는 임대인이 있습니다.

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둘 중 하납니다. 모르거나 알고도 받거나. 

일반에서 간이로 전환된 이후에도 계속 받는 경우도 있죠.

어찌 됐거나 조물주보다 높으신 분들이다 보니 대화가 안 되는 경우가 많습니다.

간혹 훌륭하신 분 있지만 그런 경우는 기대하지 않는 것이 좋고 

만약 그런 분이 임대인이라면 감사하게 생각하면 됩니다.

그래서 임대인과 정해진 임대료 때문에 혹은 세금계산서 발급문제 때문에

스트레스받지 않으셨으면 합니다. 어쩔 수 없는 일이라고 봅니다.

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어찌됐건 임차인 입장에선 월세를 10% 더 내는 것뿐입니다.

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나는 일반이라 세금계산서 발급받아야 하는데 임대인이 간이라 어떻게 해야 할까요?

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알고 보면 아무 의미 없습니다.   

어차피 부가세를 지불하지 않았기 때문에 매입세액공제와 상관없죠. 

그러면 종소세는 어떻게 하나요? 적격증빙 수취해야 뺄 수 있는 거 아닌가요?

 

임대료는 적격증빙을 수취하지 않아도 증빙불비가산세 부담없이 필요경비로 인정해 줍니다.

계좌이체내역과 송금명세서를 제출하면 됩니다. 언제요? 소명요청을 받았을 때요.

그런 거 받아본 적 없는데요? 네... 웬만해선 그런 거 안 날아옵니다. 

일반적으로 소명요청을 받는 경우가 거의 없어서 생략하도록 하겠습니다.

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더 언급해야 할 내용이 있을까요?

임대인이 간이과세사업자인 경우 임차인의 과세유형에 상관없이 부가세를 포함한 세금계산서를 발급받을 수 없지만 종소세 필요경비로 인정받을 수 있고 가산세 없습니다.

예를 들어 월세가 100만 원입니다. 그러면 그거 계좌이체 해주면 끝.

임대인이 세금계산서도 못끊어주면서 110만 원 내라고 하면? 내야죠... 빌어먹을...

그냥 월세가 110만 원이라고 생각하면 됩니다. 계좌이체 해주면 끝.

그럼 5월 종소세 신고할 때 임대료를 1,200만 원을 필요경비로 공제하든, 

1,320만 원을 공제하든 그 차이가 있을 뿐입니다.

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어렵지 않죠?

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그럼 다음은 임대인이 일반과세사업자인 경우를 한 번 보죠.

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요럴 때는 몇 가지 경우의 수가 생깁니다.

손익을 따져볼 수도 있고, 가능하다면 흥정을 할 수도 있겠죠.

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임대인이 짤없이 부가세 받고 세금계산서 발급해 주는 경우엔 그냥 뭐 그렇게 합니다.

면세나 간이과세사업자의 경우 손해라고 생각할 수도 있는데

임대인이 간이과세인 경우처럼 처리해 버리면 됩니다.

부가세 신고 때 매입세액공제 안 받고 금액 전체를 종소세 때 필요경비로 처리하는 거죠.

이건 비교과서적이라 누군가 시비를 걸 수도 있는 내용이긴 합니다.

간이과세사업자의 업종별 부가가치율(15~40%, 개정 후) 때문에 그만큼 

매입세액공제에서 불이익을 받습니다.

임차인이 일반과세사업자인 경우엔 전혀 신경 쓸 이유가 없죠.

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그런데 간혹 임대인이 세금계산서 발급을 안 해준다. 미룬다. 연락이 안 된다.

뭐 그런 얘기들을 본 것 같습니다.

그럴 경우엔 매입자발행 세금계산서 제도를 활용하시면 됩니다.

인터넷에 검색하면 다 나옵니다. 기한과 금액 조건이 있고요. 

상대사업자에게 지불한 자료만 있으면 세무서에서 확인받아 발행할 수 있습니다.

요거 하면 공급자는 가산세 덤탱이 쓸 수 있습니다. 

갑질하는 임대인 만나면 협박용으로 활용하셔도 좋을 것 같습니다.

그럼 아마 제깍 발행해 줄 거예요.

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간혹 임대인이 부가세 없이 현금으로 받고 끝내자는 경우 있습니다.

그러면 어떻게 해야 할까요? 탈세한다고 신고하실 건가요?

그걸 잘 활용해 보시는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

앞서 임대인이 간이과세사업자인 경우 어떻게 했죠? 

알아서 하시면 됩니다.

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알고보면 참 간단합니다.

임대인이 일반과세사업자인 경우 임차인의 과세유형에 상관없이 부가세를 포함한 세금계산서를 발급받을 수 있으며 부가세 신고시 매입세액공제를 받을 수 있습니다. 

당연히 종소세 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

예를 들어 월세가 100만 원입니다. 그러면 부가세 포함 110만 원이죠.

그거 계좌이체 해주고 세금계산서 수취하면 됩니다. 

되도록 전자세금계산서를 발급해 달라고 하세요. 그게 편해요. 

홈택스에서 신고 직접 해보신 분들은 아시겠지만.

그럼 1월과 7월 부가세 신고할 때 각각 60만 원씩 년간 120만 원을 매입세액공제 받을 수 있고 5월 종소세 신고할 때 임대료 1,200만 원을 필요경비로 공제받을 수 있습니다.


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다시 돌아와서요. 임대료와 포함된 부가세를 어디서 어떻게 빼든 상관없어요. 

어디서 빼는 것이 더 유리할까를 고민하시면 됩니다.

부가세는 10% 단일세율이죠. 종소세는 6~45%까지 누진세율이죠.

그걸 잘 활용하실 수 있으면 좋겠습니다.

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사업자가 알아야 하는 부가세와 종소세는 정말 쉽습니다.

지금 하고 있거나 하려는 일보다 무조건 쉽다고 말이죠.

우리는 모두 처음이라 잘 모르고 어색한 과정을 겪어 왔습니다.

익숙해지고 빨라지고 더 잘하게 됐습니다. 

그래서 지금의 일을 하고 있는 거라고 봅니다.

그런데 세무도 마찬가집니다. 

처음이라 어색하고 낯선 용어들이 어렵게 느껴질 뿐 정말 쉽습니다.

그냥 더하기 빼기 곱하기 좀 하고 끝입니다.